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365日ほったらかしで毎月安定し....
貯金ゼロから月収700万円に到達した小松健治の成功投資ノウハウ!今....



小松健治の成功大家さん劇場・完全版「ゼロからはじめる夢の家賃収入」
















 
小松健治の成功大家さん劇場・完全版「貯金ゼロからはじめる夢の家賃収入」















 
 


 
「自分がアパートやマンションの大家さんなんてトンデモナイ…!!」
もしかしたら、あなたはそう思っていませんか?しかし、その考えは大きな間違いです。なぜなら、たとえあなたが普通のサラリーマンやOLであっても、アパートやマンションの大家さんになって、家賃収入を得ることは可能だからです。もちろん、今の仕事を辞める必要は一切ありません。自己資金も不要です。それは、私が自己資金ゼロで、今の仕事を続けたまま、副収入として毎月家賃収入を得ることができたからです。ここではその秘密を公開します!



















 




 
アパートやマンションのオーナーなんて「資金がないと無理」「地主でないと無理」「専門知識や人脈がないと無理」「時間が割けないと無理」「労力をかけないと無理」・・・と思っている人にこそ、当サイトを最後まで読んでいただきたく思います。なぜなら、ここでお教えするノウハウは、貯金ゼロ円で毎月700万円の家賃収入を得ることができた不動産投資ノウハウだからです。ですから、きっとあなたにもできます!













 





 









 
 


 














 

家賃収入の獲得は貯金ゼロからでも始められる!


 

サラリーマンやOL、主婦の方でも大丈夫!だから副業としても最適!


 

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100年に1度と言われる不景気の中で、多くの方がFXや株式などの投資で損をしています。

そんな中、あなたも既にご存知かもしれませんが、今、サラリーマンやOL、主婦たちの中で、事業用の不動産投資が脚光を浴びています。
テレビでは、専業主婦でありながらカリスマ大家さんとして活躍されている方の特番が組まれたり、全国各地では様々なセミナーが実施されています。また、事業用不動産の融資に積極的な金融機関も続々誕生しているのです。

そして、最近になってはインターネットなどでも「不動産投資は今がチャンス」という文字が躍り始めていますね。












 
このように、色々な場所で何かと目にするようになった不動産投資ですが、当サイトで私がお伝えするノウハウは、そういったものとはひと味もふた味も違います。なぜなら、自己資金ゼロでもアパートやマンションのオーナーになることが可能だからです。
それに加えて、毎日お仕事で忙しいサラリーマンやOLの方でも全く問題ないという手軽さ。少なくともあなたがアパートやマンションの大家さんになることで、今の生活リズムが変わってしまうことはありません。つまり、自己資金ゼロで、労力もほとんど掛けずに家賃収入を得ることができるのです。
では、なぜ私がそんなことを言えるのでしょう。それは、私自身がサラリーマンであり、自己資金もなかったからです。それでも、毎月700万円の家賃収入が得られるようになりました。しかし、こんな夢のような話では、きっとなかなか信用していただけないでしょう。そこで、まずは私が所有している物件(アパート・マンション)やその家賃収入からご覧いただきたく思います。








 





 


資金ゼロから毎月の家賃収入700万円の不動産オーナーへ!







 





 
 


 




























 
 


 









 
いかがですか?以上が、現在所有している8つの物件(アパート・マンション)です。
そして、毎月の家賃収入の合計は約700万円になります。つまり、私は年間で約8400万円の家賃収入があります。
また、何度も申し上げますが、私は資産家でもなければ、地主の息子でもありません。
普通の家庭に育った、普通のサラリーマンです。今でこそ、毎月多くの副収入がありますが、これらの物件は無一文から築き上げたものです。そんな私が今回そのノウハウを公開するのも、最初に申し上げた通り、アパートやマンションのオーナーになるなら、今が最大のチャンスだからです。このタイミングで始めていただければ、きっとあなたも成功できるだろうという、ある種の自信があるからです。
世間では「100年に1度の大不況」と言われていますが、だからこそ不動産投資に限っては逆にチャンスとなります。多少大げさに言うならば「100年に1度のチャンス」です。その理由は多々あるのですが、その中のひとつを挙げるとすれば、動画でも申し上げた通り、現在、土地の価格は全国的に大きく下落しています。ところが、家賃はそんなに下がってないのです。不思議ですね?あなたは、これが何を意味するか分かりますか?
そうです。ビジネスに例えるならば「売値は変わらないのに、仕入れのみが安くなっている」という状態なのです。つまり、アパートやマンションを安く買って、高く貸すことができるということなのです。もちろん、これ以外にも今不動産投資を始めるメリットはたくさんあるのですが、それについては後ほど詳しくご説明するとして、まずはあなたの常識を覆すことから始めていきましょう。間違った固定観念は、あなたの理解の妨げになります。
 




 
 


 






 



誰もが一度は「アパートやマンションのオーナーになって家賃収入を得て、勝手気ままに暮らしていきたい!」と思ったことがあるはずです。
しかし、そんな夢を実現できる人は極一部。なぜでしょうか?それは、多くの人が間違った認識をしているからです。







 
一言で言うならば、ほとんどの人がアパートやマンションのオーナーになることを、
「敷居が高い」と思っています。だからこそ、実行する人も少なく、そのため「夢の家賃収入」を得ることができないのです。そして、「敷居が高い」と思ってしまう原因が次のような理由からでしょう。


 



当然ですよね。私も昔はそう思っていました。
でも、こういった点がすべてクリアになるとしたらどうでしょう?さらに、タイミング的にも今がベストだとすれば…? それなら、「自分でもアパートやマンションのオーナーになって家賃収入が得られるかも!?」と思いますよね。そうです。もはや、あなたを足踏みさせる原因は何もないのです。
それでは、小松健治の大家さんノウハウとはどんなものなのか?ここで簡単にご紹介しておきましょう!
 


 





















これらの詳細につきましては後ほどご説明いたしますが、とりあえず私が実践してきた大家さんノウハウの特徴をざっと挙げればこんな感じです。
「毎月家賃収入を得て気ままに暮らしていきたい!」と思っているにもかかわらず、それを実行に移せていないとすれば、おそらくその大半の方は「資金面」に不安がある方でしょう。ですが、私の大家さんノウハウをそのまま真似していただければ、たとえ自己資金がゼロでもアパートやマンションのオーナーになって悠々自適な生活を送ることも可能なのです。
また、たとえ資金面がクリアになったとしても、労力や時間的問題について不安がある方もいるでしょう。ところが、ここでご紹介するノウハウは、そんな問題さえもクリアできてしまうのです。
その証拠に、私は今も本業を持っていますし、家賃収入はあくまで副収入です。また、今でこそ資産は多くありますが、最初は所持金ゼロの状態でした。それでも、これだけ所有物件を増やしていくことができ、多くの副収入が得られるようになったのです。
さて、そろそろあなたも私の具体的ノウハウが知りたくなってきた頃かと思います。また、アパートやマンションのオーナーになることが、そんなに敷居の高いことではないこともお分かりいただけたでしょう。そこで、次は具体的なノウハウについてご説明していきます。




 
 


 





 
 


 





 
 


 





 









 








 
 


 












 







 





 


さあ、あなたも今すぐ
「副業大家さん」を始めよう!















 





 
 


 
さて、前置きがかなり長くなってしまいましたが、ここからが当サイトの本編です。常識にとらわれたままでは、きっとこの先の話もご理解いただけないだろうと思い、まずはマンションやアパート経営に関する誤った常識を取っ払っていただくことに専念させていただきました。
念のため、本編に入る前にもう一度だけ述べさせていただきます。あなたに根付いた誤った常識を取っ払わない限り、私たち一般人がアパートやマンションの家賃収入を得ていくことはできません。しかし、それを取っ払うことができたのなら十分可能性はあります。その理由は、この先をお読みいただければ分かるでしょう。
今や、アパートやマンションのオーナーになって家賃収入を得ていくことは、私たちのような一般人でも十分可能なのです!
それでは、「小松健治の成功大家さん劇場」のはじまり、はじまりぃ…
 







 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第一幕~








 
「まずはキャッシュフロー!」の巻




 


 
大家さんとして成功するために、最も重要視しなければならないことが毎月のキャッシュフローです。今月はいくらの収入があって、支出はどのくらいだったのか、そして最終的にいくらのお金を残すことができたのか?ということです。つまり、手元の現金を増やすことを第一に考えていかねばなりません。
突然こんな話から入ると、少し戸惑ってしまうかもしれませんが、この先の話をしっかり理解していただくためには、絶対に必要な考え方です。ですから、まずはここで話す内容をしっかり理解して下さい。
ちょっと専門的な話になりますが、不動産で利益を得ようとする場合、キャピタルゲインとインカムゲインの2つの方法があります。
キャピタルゲインとは、購入した物件を転売して利益を出す方法です。たとえば、3000万円で購入した物件を4000万円で売り、1000万円の利益を出すといった具合です。バブルのころは、この方法で多くの人が利益を出していましたが、今の日本ではよっぽどのことがない限り無理でしょう。ですから、私はこの方法で儲けようと思ったことは一度もありません。
私がやっているのはインカムゲインです。いわゆる家賃収入で利益を得る方法です。この方法の場合、ある条件さえ満たせば、物件を取得したその月から利益を得ることができます。つまり、すぐに利益になるということです。これを実現するために最も重要になる考え方がキャッシュフローなのです。
「この土地に建っている、このアパートを買うと、将来的にどのくらいで売れるのかな?」ではなく、「この土地に建っている、このアパートを買うと、今月からいくらの家賃収入が入ってくるかな?」を考えるのです。
もちろん、前者のような考え方も間違ってはいませんが、結局のところ、多くの家賃収入、多くの利益が見込める物件は、将来的にも価値が上がる可能性が高いですから、後者の考え方を優先して間違いありません。そうです。大は小を兼ねるのです。


ただ、「二兎を追うものは一兎も得ず」ではありませんが、キャピタルゲインとインカムゲインを一緒くたに考えてしまうと、本来の目的がぼやけてしまいますので、この際「将来的な価値」に関しては一切無視します。この物件を取得することで「いくらの家賃収入があって、毎月どれだけの現金を残す(増やす)ことができるのか?」だけを考えるようにしてください。「将来的にこのくらいの家賃収入が…」でもありません。「今月から、どのくらいの額の現金が手元に残るか?」を考えるのです。もうお分かりですよね?



資金や労力の問題をクリアする前に、本編第一幕でいきなりこんな話をしてしまいましたが、逆にこの話が理解できないと、資金や労力の問題はクリアされません。不動産(アパートやマンション)を取得する目的は、あくまでも家賃収入で儲けるため、即現金(利益)を手に入れるため、安定した収入を毎月確保するためだと思って下さい。
そもそも、ここまでお付き合いいただいたあなたは、「アパートやマンションのオーナーになって家賃収入を獲得し、気ままに暮らしていきたい」と思っているからこそ、私の話を真剣に聞いてくれているのではないですか?だったら、その目的を絶対に見失わないでください。
貯金ゼロ、知識ゼロ、経験ゼロの普通のサラリーマンである私が、毎月700万円もの家賃収入が得られるようになったのは、この考え方を徹底してきたからです。ですから、まずはそのことをあなたにお伝えしなければと思い、ここではキャッシュフローのお話をさせていただきました。それでは、この話を理解していただいていることを前提に、どんどん話を進めていきましょう。





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第二幕~








 
「貯金ゼロで不動産をゲット!」の巻




 


 
前幕では、狙いをインカムゲインに絞り、キャッシュフローにとことんこだわるということをお伝えしましたが、「そもそも物件を手に入れることができなければ家賃収入なんて得られないじゃないか!」と思っている人が非常に多いでしょう。
ごもっとも!確かにそうですね(笑)
家賃収入は物件(アパートやマンション)を所有していなければ実現しません。そこで、あなたには最大の不安材料が生まれるはずです。
そもそもアパートやマンションを購入するための資金などない・・・と。


大半の人は、この問題で挫折します。だからこそ、不動産投資は「お金持ちがやるもの」「地主や年配者がやるもの」と思ってしまっているのです。
でも、その問題は大した壁ではありません。現に、私は貯金なんてほとんどありませんでした。それでも、月収700万円、年収8400万円の大家さんが務まっています。



なぜでしょう。その理由はただ一つ。貯金がなくても不動産を獲得する方法はあるからです。先ほど私は「家賃収入は物件(アパートやマンション)を所有していなければ実現しない」と述べました。しかし、やり方次第では、貯金がほとんどなくても物件(アパートやマンション)を獲得することができます。つまり、貯金がなくてもアパートやマンションのオーナーになることは可能なのです。
では、貯金ゼロで不動産(アパートやマンション)を獲得するためには、一体どうすればいいのでしょう?その答えは、冷静に考えればすぐに見つかります。貯金がない、すなわち資金がないのなら、まずは「その条件でどうすれば資金調達ができるのか?」を考えればよいのです。
当然ですが、「貯金ゼロで不動産を獲得する」といっても、それが知人の地主に土地や建物を譲ってもらったりするような非現実的な方法ではまったく意味がありません。そんなことは、私も含め大半の人が不可能だからです。でも、ご安心下さい。ここでお伝えする方法は、正攻法で、ちゃんと自分の物件として所有し、家賃収入を得ていく方法です。自己資金ゼロ、すなわち貯金ゼロで物件(アパートやマンション)の資金を全額調達し、正真正銘、大家さんとして家賃収入を得ることができた方法です。
では、どうしてそんなことができたのでしょうか?その資金は一体どこから調達したのでしょうか?次は、具体的な資金調達方法についてお話しいたします。





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第三幕~








 
「これで資金が全額調達できる」の巻




 


 
結論から言うと、仮にあなたが普通のサラリーマンやOLであっても、貯金がなくても、不動産(アパートやマンション)を獲得するための資金を調達することは可能です。
まずは、「どこから資金を調達するのか?」についてお話しましょう。
私がお教えする資金調達先は、不動産投資に積極的な金融機関です。つまり、銀行です。「なぁ~んだ。結局、そんなことかよ?」と思われてしまうかもしれませんが、投資用不動産の場合は、株やFXなどとは違い、銀行からの資金調達が非常にラクなのです。


たとえば、銀行に行って「FXで運用するので3000万円融資してほしい」と言っても相手にされないのがオチですが、「不動産を購入するので3000万円を融資してほしい」といった場合は話が別です。そのことについては、あなたも容易に想像がつくでしょう。



そうです。インカムゲインが目的の不動産投資の場合、他の投資種目に比べ、資金調達が簡単なのです。とはいえ、あなたは次のようなことを疑問に思うでしょう。その気持ちはよく分かります。いや、分かりすぎるくらい分かるんです。なぜなら、私もそう思っていましたから…

普通のサラリーマンやOLにそんな大金を融資するのか?
年収が低い場合は無理なんじゃないか?
ある程度の貯金がないと相手にしてもらえないのでは?
世間に誇れる地位もなく、さらに人脈すらないんだけど…?
銀行も不動産のド素人にお金を貸すほど馬鹿じゃないのでは?

どうです?このように思っていませんか?(笑)
結論から申し上げると、そんな心配は不要です。もし、あなたがこういった理由で「夢の家賃収入」を諦めているのなら、それはもったいなさ過ぎます。正直、こんな問題は大したことないのです。
なぜ、私はそのように強気に断言できるのでしょう?それは、「銀行はあなたにお金を貸すのではなく、あなたが購入しようとしている物件にお金を貸す」からです。この意味、分かりますか?
もっとダイレクトに言うならば、銀行はあなたにお金を返してもらおうとは思っていません。あなたが購入する物件にお金を返してもらおうと思っているのです。つまり、物件(アパートやマンション)の家賃収入で返済見込みを評価するのです。
よって、物件自体の収益率が高ければ、たとえあなたが普通のサラリーマンやOL、さらには貯金がなかったとしても、融資を受けることが十分可能です。実際、私がそうでした。だから、あなた自身については、そんなに問題はないのです。
勘の良い方ならもうお気づきでしょうが、これを実現するためには「物件選び」が重要になります。当サイトで、「物件選びが上手くいけば不動産投資は全てうまくいく」と言っている理由の一つがコレです。
もちろん、ここで「物件選びが成功すれば資金調達は簡単!」と言ったところで、あなたには他にもたくさん不安があるでしょう。大丈夫。それらについても次幕以降でどんどんクリアにしていきます。そして、最終的にはあなたの不安はひとつも残らないはずです。「夢の家賃収入」はどんどん現実味を帯びてくるでしょう。





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第四幕~








 
「あなたが返済するのではない」の巻




 


 
ここまでの話で「物件選びさえ成功すれば、資金調達は大した問題ではない」ということがお分かりいただけたかと思います。しかし、たとえ物件選びが上手くいって、資金が全額調達できたとしても、「それじゃ借金が増えるばかりじゃん!」と思う方もいるでしょう。
確かにそうですね。たとえ、アパートやマンションを買うための資金を100%融資で賄えたとしても、それは「もらったお金」ではなく「借りたお金」です。そのため、物件を購入したら、今度はローンを返済していかねばなりません。そこに不安を感じる方もいるでしょう。
ですが、もしこの段階に来てもあなたがそう感じるのだとしたら、残念ですがここまでの話を理解していただけていないようです…。きっと、私の説明が下手なのが原因でしょう。誠に申し訳ございません。



私は、再三に渡り、「夢の家賃収入を実現するためにはキャッシュフローを第一に考える」と述べてまいりました。ところが、もしこの段階であなたが先のような不安を感じたとするならば、それが全然伝わっていないということです。あなたは、当サイトに訪問される前と、何も変わっていないということです。今でも「不動産投資=キャピタルゲイン」だと思いこんでしまっているのです。


そして、もうひとつ。私は、何度も「物件選びさえ成功すればすべてが上手くいく」と述べてまいりました。その「すべて」とは、もちろん物件購入後の返済計画についても例外ではありません。ここでは、その理由についてお話しましょう。
まず、今一度なぜアパートやマンションを購入するのかを考えてみてください。当然、家賃収入で利益を上げるためですよね?仮に、ローンの返済額が家賃を上回るようでは本末転倒ですよね?はっきりいって、そんな物件なら買わない方がいいですよね?
先ほど、「銀行は誰に資金を貸し付け、返済してもらおうと思っているか」をお話しましたが、覚えていますか?あなたに返済してもらおうと思ってるんですか?違いますよね。銀行は「物件自体に資金を融資」するのです。
では、あなたはどう考えますか?当然ですがあなたも銀行と同じ考えでなければいけません。そうです、あなたがローンを返すのではなく、物件がローンを返していくという発想です。ですから、返済するのはあなたではありません。そして、ここで購入する物件は、単なる不動産ではなく、あなたの代わりに働いて稼いでくれる優秀なパートナーだと思って下さい。あなたが経営者だとすれば、物件はあなたの部下なのです。


さて、この非常に優秀な部下ですが、彼は銀行にローンを返済してくれるだけではなく、同時にあなたに利益をもたらしてくれます。社員と違って文句ひとつ言いません。自分の給料分は、ちゃんと自分で稼ぎだしてくれます。私は、インカムゲインを目的にした不動産投資を、会社経営と個人投資を融合させ、良い面だけを残した、最高の副業モデルだと考えています。



もちろん、書面上は銀行からあなた自身が借入をする形になりますが、実際の返済モデルは上のイメージ図どおりです。あなたが24時間一生懸命働いて、借金を返していくわけではありません。当然、銀行もあなたにそんな期待はしていません(笑)
そして、「この理想的な副収入モデルをどう実現していくか?」が、私の大家さんノウハウになります。どうして私がサラリーマンでありながら大家さん稼業が勤まっているのか?どうして貯金ゼロから築き上げることができたのか?きっと徐々に分かってきていただけたかと思います。





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第五幕~








 
「利益は絶対に妥協するな!」の巻




 


 
物件購入後、そのローンの返済は、毎月の家賃収入の中からおこなっていくことを説明しました。つまり、返済金の出所はあなたの財布ではなく、その物件に住んでいる人たちの財布だということです。彼らが毎月納めてくれる家賃の一部をローンの返済に充てるのです。
では、その一部とは一体どのくらいの金額が理想なのか?次は、それについてお話しましょう。
ずばり、あなたの目的は「家賃収入で利益を上げること」です。ですから、これだけは絶対に妥協してはいけません。どういうことなのかというと、もし家賃収入で大した利益が出ないのなら、そんな物件は買わない方が良いということです。まぁ、当り前のことなのですが、念のため…。
私の場合、家賃収入に対する返済金の割合は50%以下と決めています。たとえば、家賃収入が毎月50万円になるアパートなら、毎月の返済金は25万円以下に設定します。つまり、半分以上は私の手元に残るようにしています。


もしも、購入前のシミュレーション段階で、家賃収入に対する返済金の割合が60%、70%となってしまうようなら、私は絶対に手を出しません。そんな物件を手に入れても、投資として「美味しくない」からです。
もちろん、それでも利益は出るでしょう。でも、私はその程度では納得できません。毎月、なるべく多くの現金を残していきたいからです。ですから、ここだけは他の誰に何と言われようとも譲れません。妥協もできません。



あなたが私のように「副業大家さん」になるとすれば、ここは一番こだわっていただきたいところです。大家さん稼業は利益が出てナンボ、それでこそ意味があります。また、必要経費(税金や修繕費等)を考慮した上でも、これが完璧な安全値、すなわちセーフティーゾーンと言えます。だから、あなたも家賃収入の半分以上は自分の手元に残るようにしてください。そうすることで、きっと満足できる副収入が得られます。
さて、ここまでを簡単にまとめると…

資金は全額銀行から調達。だから自己資金不要。
毎月の返済は家賃収入から。半分以上は手元に残す。

となります。
どうです?小松流の大家さん稼業は、あなたにとって負担になりますか?少なくとも金銭面のみなら、ここまでの説明で不安が解消されたのではないかと思います。資金の出所は全額銀行から、返済金の出所はそこに住んでいる住民からです。いずれも、「あなたの財布から…」ではありません。
さて、次もあなたのモチベーションが上がる、面白い話をしていきましょう。きっと、「なぜ私が副業で大家さんをやっているのか?」「なぜ物件を増やし続けているのか?」がお分かりいただけると思います!





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第六幕~








 
「すぐに現金が発生する魅力」の巻




 


 
お金もない、地位もない、時間もない…そんな私が「大家さんをやってみよう!」と思った切っ掛けは多々あるのですが、その中の一つとして「すぐにまとまった現金が必要だったから」というものがあります。
当時、私は「今を生きることで精一杯」でした。収入は少なかったですし、自由にできる時間もほとんどありませんでした。もちろん、将来に対しても不安はありましたが、そんなことよりも「明日どうするか…?」です。「明日がなければ、その先なんてない!」といつも思っていました。
そんな私が目指したものが「家賃収入」でした。これなら、少なくとも時間のない私にも実践することができますし、資金の問題さえクリアできれば、すぐにでも今の生活から抜け出せると思ったからです。



その時、友人・知人数名に「家賃収入って良いよね。俺もやってみようかと思うんだよ」と相談したら、「そもそもお前貧乏人じゃん!」と全員に鼻で笑われたことを今でも鮮明に覚えています。
それでも「夢の家賃収入」を得ることが諦めきれなかった私は、ある物件の資料を持って銀行に行ってみたのです。


そしたらどうでしょう。なんと真剣に話を聞いてくれるじゃないですか!その時は最終的に融資を受けませんでしたが、「物件が良ければたぶん大丈夫だ!」と感じたのがすべての始まりです。
ちなみに、私は今現在も中古物件にしか興味がありません。その理由は「すぐにまとまった現金が発生する」からです。新築の場合は、入居者の募集から始めなければいけないですし、どの程度の収入が見込めるかは定かではありません。つまり、やってみなければ何とも言えません。
ところが、中古は違います。すでに入居者は入っていますし、どのくらいの家賃収入があって、必要経費がどのくらいかも容易に計算できます。つまり、シミュレーションが簡単なのです。
また、中古の場合は建物自体の評価も下がっていますから、良い場所に建っている物件も安く手に入れることができます。これについては、すでに多くの著名人が述べていることですが、日本の場合、築年数が長ければ長いほど、あり得ないくらい建物の評価が下がるんですよね。これはある意味、抜け穴であり、盲点なんですが、この話は、あちこちで説かれていることなので、ここでは割愛しますね。


話が少し逸れましたが、中古のマンションやアパートの場合、銀行の決済が下りてから、最長でも1か月以内に現金収入があります。これは「最長」ですよ?つまり、1ヵ月以内に、まとまったお金が入ってくるのです。タイミングによっては、銀行決済が下りたその日に、日割り分の家賃収入が発生します。中古の場合は、すでに入居者がいますからね…(笑)



この日割り分は、前の大家さんからもらいます。その際、敷金なども一緒にもらいます。ここが大家さん稼業の面白いところです。あなたもご存じでしょうが、賃貸マンションやアパートの場合、「ほとんどが前家賃」です。そのため、すぐに現金が入ってくるのです。しかも、その後は毎月定期的に…!!
「今を生きることが精一杯」だった私にとって、これがどれほど魅力的で、価値があることなのか?それは、きっとあなたにも伝わると思います。すぐに利益が出て、その後、定期的に続くのが、中古物件による不動産投資の魅力のひとつですね。





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第七幕~








 
「一生モノの資産としての魅力」の巻




 


 
中古物件による不動産投資の魅力は、「すぐに現金収入が発生し、以後それが定期的に続く」ということもありますが、もうひとつ大きな魅力があります。
第五幕にて、入ってきた家賃収入の5割以上を自分の手元に残し、残りをローンの返済に充てると言いましたが、結局はいずれも自分の利益になるということに気づきましたか?
先ほどのような言い方をすると、自分の手元に残すお金以外は、あたかも全て銀行に取られているようなイメージを持つでしょうが、最終的にはそれも自分の利益になるんですよね。


なぜなら、返済が終われば、正真正銘その物件は自分の所有物になるからです。確かに、金利を払っていますので、ローンの全額が自分の利益とは言えませんが、逆に考えれば、すべて銀行に取られているわけではないということです。
また、返済が終わっていなくても、それを現金に換えたければ、売却すればいいだけです。売却したお金は、当然ですが自分に入ってきます。銀行ではありません。つまり、「大家さんとして家賃収入を得ながら、同時に資産まで手に入れることができる!」ということなんです。考えようによっては、銀行への返済は「定期預金」と考えることもできますね。



さて、もう一度ここまでの話をまとめてみましょう…

資金は全額銀行から調達。だから自己資金不要。
毎月の返済は家賃収入から。半分以上は自分の利益になる。
中古物件なら、購入後1ヵ月以内に現金収入が発生。
以後、家賃収入として毎月定期的に収入が発生する。
物件は自分の資産になる。だから、返済も自分の利益に繋がる。

こんな感じですね。分からない人は、第一幕からもう一度も読み返してみてください。要は、毎月手元に残すお金も、銀行に支払う返済も、すべては自分の利益になるということです。これって凄くないですか!?
これこそ、私が物件を増やし続けている理由です。増やせば増やすほど、毎月の家賃収入が増えていきますし、同時に資産も増えていきます。また、物件を購入するための資金は全額銀行に出してもらっていますし、その返済は私のアパートやマンションの住民に払ってもらっています。ですから、物件を増やすことは、そんなに負担になりません。もちろん、だからといって闇雲に物件を増やせば良いということではありませんが(笑)
ちょっと余談になりますが、私は資産家になった今でも新しい物件を購入するときは銀行に融資してもらっています。理由は、キャッシュフローが第一だと考えているということと、そもそも「物件の資金は銀行が出してくれるもの」ということが、私の中ですでに当たり前になっているからです。なんで銀行が出してくれるのに、わざわざ自分で出さなきゃいけないんだ・・・と(笑)
ちょっと話が脱線しましたが、家賃収入を獲得すると同時に資産までも手に入れているということが、凄いところなのです。まさに、一石二鳥ですね!





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第八幕~








 
「365日ほったらかしの魅力」の巻




 


 
資金調達から返済計画、利益や資産の獲得方法など、私が実践している大家さんノウハウの大まかな流れはご理解いただけたかと思います。また、それは普通のサラリーマンやOLであっても、貯金がなくても、収入が低くても十分可能であることがお分かりいただけたでしょう。


しかし、初めて大家さんにチャレンジしてみようと思っている方には、まだまだ不安点がたくさんありますよね?たとえば、「不動産の知識なんてまるでないのに大家さんが務まるのか?」とか「そもそも毎日仕事で忙しくて副業なんてやる暇がない」など…。そこで、ここでは主な大家さんの仕事について説明していきたいと思います。



…と、その前に、まずは逆にお伺いしてみたいと思います。あなたは、大家さんの仕事って何があると思いますか?何でも良いです。ちょっと考えてみてください。
どうです?なかなか思いつかないでしょう(笑)
それもそのはず。大家さんの仕事ってホントにコレといってないんですよね(笑)現役大家さんの私が言うのだから間違いありません。だからこそ、多くの人が家賃収入に憧れるのでしょう。
強いて挙げるとすれば、「物件の掃除」だったり「修繕する場合は業者の手配」、あとは「立ち会い」くらいでしょうか。それに掃除は別としても、修繕や立ち会いなんて頻繁にあることではないので、びっくりするほど手間は掛かりません。
物件の掃除だってしたくなければしなくても良いと思います。私の場合は、もともと掃除が好きなのと、自分の物件が愛おしいと思うので、何かと理由をつけて現地に行きますが、そういうのは人それぞれであり、それこそ大家さんの考え方次第でしょう。いずれにしても、誰かに強制されることはありません。
以上のように、特にこれと言って必要な仕事はありませんから、大家さんは私のような普通のサラリーマンでも務まります。



また、「本当に何にもしたくない!稀に発生する修繕の手配も立ち会いもやりたくない!」というなら、専門の管理会社に委託してしまうのも一つの手です。その場合は、利益が若干減りますが(委託料が発生するため)、本当に何にもやることがありません。正真正銘、365日ほったらかしで大丈夫です。嘘ではありません。誇大でもありません。もし信じられなければ、ご自身でも調べてみてください。そういった管理会社はたくさんあります。私もいくつかの物件は管理会社にお任せしている状態です。


また、最近では「家賃収入を保証」してくれる管理会社もあります。どういうことなのかというと、たとえ空室が出ても、一定の家賃収入を保証してくれるというサービスです。
次に詳しく説明しますが、大家さん稼業にとって最大のリスクは空室です。なぜなら、空室が出ると、その分の家賃収入が減ってしまうからです。家賃収入が減れば、利益も減ります。下手すれば、赤字にもなり得ます。ところが、そんなリスクを保証してくれるサービスもあるのです。管理をすべて代行してくれて、なおかつ空室のリスクまでを保証してくれるのですから、多少利益率が下がってしまうとしても、利用してみて損はないでしょう。
もともと大してやることがないのに、最近ではそんな便利なサービスもどんどん誕生しています。だからこそ、不動産に対する知識のない人でも、毎日忙しいサラリーマンやOLの方でも、気軽に大家さん稼業が務まるのです。





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第九幕~








 
「最大のリスクを回避せよ!」の巻




 


 
先ほども少し触れましたが、大家さんの最大のリスクが空室です。空室が出てしまうと、その分の家賃収入が見込めません。大家さん稼業は入居者がいてナンボの世界です。ですから、空室が多いとこのモデル自体が成り立たなくなります。
ただ、逆を言えば、空室がなければ何も問題がないということです。当り前ですよね。家賃収入が満額入ってくるのですから。もし、満室でも利益が出ないのなら、その物件はどうやっても利益がでません・・・。今すぐ手放すべきです。もちろん、賃上げができるなら別ですが、現実的にそれはなかなか難しいでしょう(笑)
と、そんなレベルの低い話は抜きにして、ここでは私のノウハウで空室のリスクが回避できるのか?をお伝えします。答えは「Yes」です。空室のリスクは、やり方さえ知っていれば回避できます。
とはいえ、退室者をゼロにすることは不可能です。マイホームを買って引っ越される方もいますし、結婚するから出ていくという人もいます。また、転勤される方や実家(故郷)に戻る方、中には「この地域は飽きたから…」という理由で出ていかれる方もいます。それを100%阻止することは不可能です。
ところが、私は現在8件のマンションやアパートを所有していて、全部で99部屋ありますが、空室はわずかに1室です(2009年2月27日現在)。つまり、入居率99%、空室率1%です。もし、あなたが現役の大家さん、あるいは過去に大家さんを経験したことがある人なら、これがどれだけ凄いことなのかご理解いただけるかと思います。


先日、ある雑誌の取材を受けた時に聞いたのですが、空室率1%というのは、三菱地所くらいしかないそうです。
また、三菱地所はブランドもあり、立地もすべて良い条件のところしかないので、私のような個人大家でこの数字はあり得ないとずいぶん驚かれていました。
確かに、一般的に空室率は20%前後だと言われています。一方、私の物件の空室率は1%ですから、それと比較すると「かなり優秀な数字」だと言えるでしょう。
しかも、私は本業ではなく、副業で大家さんをやっているので、なおさらかと思います。

※2009年2月27日現在


では、私がどのような対策を打っていると思いますか?当然ですが、先ほど述べたように退室者をゼロにすることはできません。そこで、私がやっていることは「退去者が出た場合、すぐに入居者が現れるような仕掛けを作る」ことです。もちろん、退室者が出ないように努力もしますが、100%防げない以上、入居率を上げていくしかありません。つまり、入居率を上げることが、大家さんの最大のリスクを回避する方法になるのです。
私が大家さんとしてここまで成功できたのも、このリスク回避法を生み出せたのが理由の一つです。





 
 


 
 




 


 
 


 
小松健治の成功大家さん劇場 ~本編・第十幕~








 
「物件選びが全てのカギを握る」の巻




 


 
さて、「小松健治の成功大家さん劇場」もいよいよ大詰めです。ここで、ある種の結論に辿り着きます。そして、それは恐らくここまでお付き合いいただいた全ての皆さまが感じていることだと思います。
そうです。結局は、物件選びに長けていなければ、何もかも実現しないのではないか?ということです。これにはもう気づいていただけましたよね?だから、私は再三にわたり「物件選びが成功すればすべてがうまくいく」と述べてきたのです。これについて、まだ理解できていない人がおられると困るので、念のため、ここで要点をまとめておきましょう。


★重要なのはキャッシュフロー。毎月どれだけ現金を増やせるか?


  →物件が良ければ利益率も高いので、毎月の現金の増加率も上がる。




★自己資金ゼロで不動産(アパートやマンション)を獲得!


  →収入が低くても物件が良ければ、資金は銀行が融資してくれる。




★物件購入代金のローンの返済はすべて家賃収入から!


  →物件が良ければ、家賃収入の一部で返済金を全額補える。




★毎月の家賃収入の半分以上は自分の手元に残す。


  →物件が良ければ、返済金の割合を50%以下に抑えられるので可能。




★購入後、1ヵ月以内にまとまったお金が入ってくる!


  →中古で、かつ物件が良ければ、日割り分の家賃と敷金がすぐに入る。




★家賃収入を得ながら、同時に資産価値も高まる!


  →物件が良ければ、当然、資産価値も高い。




★365日ほったらかしでも、毎月安定した収入が得られる!


  →物件が良ければ手間も少なくなるし、管理会社に良い条件で預けられる。




★空室という最大のリスクを回避できる!


  →物件が良ければ、入居率も高い。だから空室が出にくい。


どうですか?アパートやマンションの大家さんになって家賃収入を得ていくためには、自己資金が問題ではなく、身分が問題なのでもなく、はたまた時間を掛けられるかどうかが問題でもなく、不動産に対する専門知識が必要なのではなく、全ては「物件選びの技術だけ」だということがお分かりいただけたかと思います。
でも、これって私たち一般人にとっては凄いことなのです。なぜなら、大家さん

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